전세 계약 시 반드시 확인해야 할 주의 사항

안전한 전세 계약을 위한 필수 체크리스트

전세 제도는 우리나라 주거 문화의 한 축을 이루고 있는 대표적인 임대차 방식입니다.
보증금을 임대인에게 일시불로 맡기고, 매달 임대료를 내지 않고 일정 기간 거주할 수 있다는 장점 덕분에
수많은 세입자들이 전세를 선택합니다.

그러나 수억 원에 달하는 보증금을 주고 입주하는 만큼,
조금의 부주의로도 보증금 손실, 사기 피해, 법적 분쟁 등의 위험에 노출될 수 있습니다.

따라서 전세 계약 체결 전, 다음과 같은 주의 사항을 꼼꼼히 확인하는 것이 매우 중요합니다.

 

1. 등기부등본 확인은 기본 중의 기본

전세 계약 전 반드시 확인해야 할 첫 번째 서류는 등기부등본입니다.
이는 해당 부동산의 소유자 정보, 담보권, 가압류, 전세권, 임차권 등 권리관계가 모두 기록된 공적 장부입니다.

확인 포인트

• 계약 상대방(임대인)의 이름과 등기부등본상 소유자 명의가 일치하는가
• 근저당권, 전세권, 가압류 등 선순위 권리가 있는지 여부
• 건축물 용도, 면적, 위치 정보가 실제와 일치하는지

※ 등기부등본은 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 발급 가능하며, **열람용(무료) 또는 발급용(유료)**으로 확인할 수 있습니다.

 

2. 전입신고와 확정일자 확보는 임차인의 권리 보호 핵심

계약을 체결하고 입주 후에는 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.
이 두 가지는 임차인의 보증금 반환을 우선적으로 보장받기 위한 필수 요건입니다.

• 전입신고: 주소지 관할 주민센터에 신고하여 주민등록을 이전
• 확정일자: 전세계약서에 공적 효력을 부여하는 날짜로, 주민센터에서 받음

이 둘이 완료되어야 우선변제권이 발생하며, 집주인의 파산 또는 주택 경매 시 보증금을 우선 회수할 수 있습니다.

 

3. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

최근에는 전세보증보험(전세금반환보증)에 가입하는 것이 사실상 필수적인 안전장치로 여겨지고 있습니다.
이는 집주인이 계약 만료 시 보증금을 반환하지 못할 경우, 보증기관(HUG, SGI 등)이 대신 보증금을 지급하는 제도입니다.

주의사항

• 주택에 선순위 권리가 과도하게 설정되어 있으면 보증 가입이 불가하거나 보장 범위가 줄어들 수 있음
• 불법 건축물, 미등기 건물은 보험 가입이 제한됨
• 계약 체결 전, 해당 물건이 보증보험 대상인지 보증기관에 사전 조회하는 것이 안전

 

4. 계약서 작성 시 필수 포함 항목 점검

전세계약서는 구두가 아닌 서면으로 체결해야 하며, 아래 사항이 반드시 명시되어야 합니다. 

항목	설명
계약 당사자 정보	임대인과 임차인의 성명, 주소, 연락처
임대차 대상	건물 주소, 동호수, 면적, 건물의 용도 등
보증금 및 계약금	전체 보증금, 계약금, 잔금 지급일 명시
계약 기간	시작일과 종료일, 갱신 시 조건
특약 사항	수리 책임, 관리비 분담, 중도 해지 조건 등

서명 또는 날인 누락 시 법적 분쟁 발생 가능성이 높아지므로, 반드시 확인 후 작성해야 합니다.

 

 

 

5. 중도 해지·계약 갱신 관련 조건 설정

살다 보면 예기치 않게 이사를 가야 하거나, 계약을 조기 종료해야 하는 경우가 발생할 수 있습니다.
따라서 계약서에는 중도 해지 조건과 위약금 관련 조항을 명확히 기재해야 합니다.

• 예: “임차인이 계약 기간 내 중도 해지 시, 30일 전 서면 통보하고 위약금 00만 원을 지급한다.”

또한, 계약 갱신 시에는 기존 조건이 자동 연장되는 것이 아니라
새 계약서 작성 및 확정일자 갱신이 필요하다는 점도 기억해야 합니다.

 

 

6. 부동산 중개업소 이용 시 자격 및 등록번호 확인

공인중개사를 통한 계약 시에도 공식 등록된 중개업소인지 확인이 필수입니다.

• 자격증 및 등록번호 확인
• 중개보수 요율 기준 준수 여부 점검
• 중개 사고에 대비해 손해배상책임 보장 여부도 확인

중개사무소에 비치된 중개대상물 확인설명서, 거래계약서, 명세서 등 모든 서류는 반드시 교부받고 보관하세요.

 

7. 입주 전 하자 여부 확인 및 기록

전세 계약 전 또는 입주 전에는 집 내부의 하자 여부를 반드시 확인하고,
문제가 있다면 사진으로 기록하거나 계약서 특약 사항으로 명시하는 것이 좋습니다.

• 누수, 곰팡이, 전기 설비, 싱크대 상태 등 꼼꼼히 체크
• “입주 전 발견된 하자는 임대인이 수리한다”는 특약 조항 기재 추천

이는 추후 보증금 반환 시 공제 문제를 예방하고, 분쟁의 증거자료로 활용됩니다.

 

8. 계약 전 임대인의 세금 체납 여부 간접 확인

임대인이 세금을 체납해 국세 체납처분을 받은 경우,
해당 부동산에 압류나 공매가 진행될 가능성이 있습니다.

이런 경우 임차인의 보증금 회수에 큰 지장이 생길 수 있습니다.
국세청 홈택스 또는 인터넷등기소에서 압류 등기 여부를 확인하는 것이 안전합니다.

 

9. 불법 건축물 여부 확인

도시형생활주택, 다세대주택, 빌라의 경우 등기부상 정보와 실제 구조가 다른 경우가 많습니다.
이런 경우 불법 증축 또는 무허가 구조 변경이 이루어졌을 가능성이 있으며,
전입신고가 불가능하거나 보증보험 가입이 불가할 수 있습니다.

따라서 계약 전 건축물대장, 등기부등본, 현장 구조가 일치하는지 반드시 확인하세요.

 

10. 이중계약 및 명의도용 피해 방지

일부 임대인은 같은 주택에 대해 여러 명과 전세계약을 체결하거나,
실제 소유자가 아닌 대리인이 사칭 계약을 진행하는 사례도 있습니다.

방지 방법

• 계약 상대방의 신분증 확인 및 주민등록초본 확인
• 임대인의 인감증명서 또는 위임장 확인 (대리 계약 시)
• 계약서상 임대인 명의와 등기부 소유자 명의 일치 여부 검토

 

11. 전세 계약 전 확인 가능한 유용한 공공 서비스

기관	서비스명	기능
국토교통부	실거래가 공개시스템	최근 전세 실거래가 조회 가능
한국부동산원	부동산테크	지역별 전세가율 및 시세 변동 확인
주택도시보증공사(HUG)	전세보증금반환보증	보증보험 가입 대상 여부 사전 조회
법원등기소	인터넷등기소	등기부등본 발급
국세청	홈택스	임대인의 세금 체납 정보 일부 확인 가능

 

 

마무리하며: 전세 계약, 꼼꼼함이 당신의 자산을 지킵니다

전세 계약은 단순히 집을 구하는 절차가 아니라, 수천만 원에서 수억 원에 이르는 자산을 맡기는 법적 계약입니다. 그만큼, 계약 이전의 꼼꼼한 준비와 확인이 필수입니다. 등기부등본, 확정일자, 보증보험, 특약 조건 등 하나하나가 복잡해 보일 수 있지만, 이 과정을 성실히 준비한 사람은 전세 사기나 보증금 미반환 위험에서 자유로울 수 있습니다. 계약은 신중하게, 절차는 정확하게, 기록은 철저하게 이 세 가지가 전세 계약에서 가장 확실한 자산 보호 수칙입니다.